تحقیق بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت املاک بین مالک و سازنده

تحقیق بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت املاک بین مالک و سازنده در ۳۰ صفحه ورد قابل ویرایش با فرمت doc

فهرست مطالب

چکیده

مقدّمه

بخش اوّل

فصل ۱ : مفهوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

فصل ۲ : انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز

گفتار اول : انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از حیث موضوع ساخت

الف- قرارداد مشارکت در ساخت بنا

ب- قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی

پ- قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی

ت- قرارداد مشارکت پیمان-مدیریت

گفتار دوم : انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز

ازحیث متعاقدین

الف- اشخاص حقیقی

ب- اشخاص حقوقی حقوق خصوصی

۱- شرکت های خصوصی

۲- موقوفات

۳- بانک ها

پ- اشخاص حقوقی حقوق عمومی

۱- دولت ( سازمان مسکن و شهرسازی )

۲- شهرداری ( سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشارکتی )

بخش دوم : آثار قرارداد مشارکت در ساخت و ساز نسبت به طرفین

گفتار اول : تعهدات مالک زمین

الف- اخذ پروانه ی ساختمان

ب- تسلیم زمین

پ- اقدامات ثبتی و تفکیک

گفتار دوم : تعهدات شریک

الف- دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی ، فنی و قانونی

ب- انجام پروژه ی ساخت و ساز

پ- پذیرش نظارت مالک زمین بر اجرای عملیات ساخت و ساز

ت- دادن تضمین ها

گفتار سوم : حقوق و تعهدات مشترک و متقابل طرفین

الف- تملیک و تملک تدریجی زمین و سازه ها ( در قالب شرط نتیجه )

ب- پیش فروش قدرالسهم به ثالث از سوی هر طرف و بررسی لزوم کسب اذن از طرف دیگر

پ- تعلیق قرارداد به موجب بروز قوه ی قاهره

ت- تعلیق قرارداد در اثر تغییر اوضاع و احوال

ث- انتقال قرارداد

نتیجه گیری

منابع

مقدمه تحقیق

یکی از ویژگی های دنیای کنونی ، ظهور قراردادهای جدید است که برای نیازهایی که در دوره های گذشته وجود نداشته یا مورد توجّه نبوده ، پدید آمده است . چنان که برخی از قراردادها که در گذشته بصورت ابتدایی و اوّلیه وجود داشته ، امروزه صورتی تکاملی یافته است . صنعت ساختمان ، یکی از قدیمی ترین و مهم ترین بخش های زیر بنایی هر کشور است بویژه در کشور ایران که زمین و ملک ،‌ نوعی وسیله ی ثروتمند شدن محسوب می گردد و همین امر باعث افزایش معاملات زمین و مسکن را در پی داشته است . در این بین ، عدّه ی معدود و محدودی صاحب زمین هستند که اگر قرار باشد تنها آن ها حقّ سکونت در زمین را داشته باشند ، دیگر جایی برای سایرین نخواهد بود . از سوی دیگر ، مالکان زمین نیز لزوماً تخصّص و یا توانایی مالی ساخت و ساز را ندارند . بنابراین دو گروهِ صاحبان زمین و صاحبان تخصّص فنّی و توان مالی ، در صدد همکاری و مشارکت با یکدیگر بر می آیند و از آن جا که مالک زمین ،‌ چیزی به جز زمین ندارد تا در ازای ساخت و ساز بپردازد ، می پذیرد سهمی را از آن چه ساخته شده است ،‌ به سازنده یا شریک تعلّق یابد . قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز از جمله قراردادهای جدید می باشد . به رغم تازگی موضوع و کمبود منابع فقهی و حقوقی قابل بهره برداری ، رواج روز افزون مشارکت در امر ساخت و ساز ، چه در سطح دولتی و چه در سطح خصوصی ، و ضرورت همگامی و پویایی نظام حقوقی با تحوّلات روز برای تنظیم و تنسیق آن ، این جرأت را به نگارنده داد تا در این عرصه ، نخستین گام علمی را بردارد . لازم به بیان است که راجع به قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ، مقاله یا کتاب مجزّا یا ویژه ای دیده نشد و صرفاً در چند کتاب معدود ، به نمونه ی مختصری از این قرارداد اکتفا شده است . موضوع مورد بحث در خصوص این قبیل مشارکت ها ، توصیف حقوقی قراردادی است که مشارکت مالک زمین و سازنده را تحقق می بخشد . در خصوص ماهیت حقوقی و مشروعیت چنین قراردادهایی ،‌ هیچ بحث حقوقی اصلی دیده نشده است . بی شک توصیف دقیق این نوع قراردادها و تبیین حقوقی ماهیت آن ،‌ بسیاری از ابهامات مربوط به این نوع قراردادها را برطرف ،‌ و آثار حقوقی آن را روشن می کند . یکی دیگر از ابهامات ، در مرحله ی اثبات دعوای این گونه قراردادهاست و این امر از آن جا ناشی می شود که دفاتر اسناد رسمی ، از تنظیم قراردادهای ساخت و ساز اِبا دارند . ایده های سنّتی که هنوز در کشور ما بر حقوق ثبت سیطره دارد ، مانع از آن است که این گونه قراردادها رسمیت یابند و آمار بسیاری از پرونده های دادگستری در این خصوص کم شود و یا فکر نقض از مخیّله ی افراد طمّاع دور گردد . محاضر رسمی معمولاً از تنظیم اسناد متضمّن شرط و شروط خودداری می کنند تا معامله آن چنان قطعی گردد که نخواهند پاسخ گوی سؤالات طرفین یا مقامات قضایی و یا بازرسان ثبتی شوند . در اسناد و قراردادهای عادّی ، برداشت ها و استنباط های مختلفی وجود دارد و طرفین قرارداد ، ابزار قانونی را برای ملزم کردن متعهّد به انجام تعهّد و شروط مورد توافق در دست ندارند . از طرف دیگر چون مرجعی برای رسیدگی به اختلافات متعاملان پیش بینی نشده است ،‌ طرفین برای حلّ اختلاف به محاکم دادگستری مراجعه می کنند . این مشکل ، تا حدودی با تصویب قانون پیش فروش ساختمان بر طرف خواهد شد و مطابق ماده ی ۳ قانون مزبور ، ثبت قراردادهای ساخت و ساز در دفاتر اسناد رسمی الزامی گردیده است . دولت و شهرداری ها نیز در حیطه ی وظایف خود حسب مورد ، جهت تأمین مسکن و شهرسازی اقدام به ساخت و ساز در زمین های خود می کنند و چون اغلب سرمایه ی نقدی برای این منظور در اختیار ندارند ،‌ با صاحبان سرمایه و سازندگان ،‌ قرارداد مشارکت در ساخت و ساز منعقد می کنند . حال می خواهیم به چند سؤال بنیادین در مورد قراردادهای مشارکت رسیدگی کنیم : قرارداد مشارکت به چه معناست ؟ چند نوع قرارداد مشارکت وجود دارد ؟ تعهدات هر یک از طرفین ( مالک زمین ، شریک ) و تعهدات مشترک آنها شامل چه مواردی است ؟