دانلود مقاله در مورد مالیات بر املاك

مالیات بر املاك:
پیش از آنكه نحوه احتساب و تعیین مالیات بر درآمد اجاره و سایر در آمدهای املاك را بیا كنیم، ابتدا به معرفی در آمدهای مختلف ناشی از املاك می پردازیم اهم مواردی كه موجب كسب در آمد از املاك می شوند، عبارتند از:

۱- اجاره ۲- حق واگذاری (سرقفلی) ۳-انتقال قطعی(از طریق فروش یا معاوضه یا صلح یا هبه معوض) ۴- حق رضایت مالك (در مواردی كه مستأجر و صاحب سرقفلی برای انتقال محل به غیر، لازم است در قبال پرداخت وجهی رضایت مالك را جلب نماید ۵- حق ارتقای به ملك غیر (ارتفاق حقی است برای شخص در ملك دیگری مانند داشتن مجرای آب در ملك دیگری یا حق عبور از ملك غیر) ۶- بهره مالكانه معادن معدنی كه در زمین كسی واقع شده باشد ملك صاحب زمین است و استخراج آن تابع قوانین مربوط به استخراج معادن است، اما به هر حال اگر از این بابت وجهی به صاحب ملك پرداخت شود، در آمد وی محسوب و مشمول مالیات خواهد شد.علاوه بر موارد فوق باید توجه داشت كه ملك ممكن است مورد بهره برداری برای كشاورزی نیز واقع شود، اما در طبقه بندی در آمدها، در آمد كشاورزی خود به طور جداگانه شناسایی و مد نظر قرار می گیرد. ۷- در موارد فروش ملك و دادن مهلت با ذكر این مقدمه نسبت به نحوه احتساب مالیات موارد مهم می پردازیم:

مالیات اجاره:
برای محاسبه مالیات اجاره ابتدا باید میزان مال الاجاره مشخصی گردد در قانون مالیاتهای مستقیم دو طریق برای تعیین اجاره بها پیش بینی شده است.اگر بین موجر و مستأجر سند اجاره رسمی تنظیم گردیده باشد و ضمنا مستأجر به غیر از مال الاجاره وجه دیگری به عنوان ودیعه و یا عناوین دیگر مثلا به صورتی كه در افواه عامه رهن و اجاره گفته می شود و به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روی همان سند رسمی تعیین خواهد شد و چنانچه واگذاری ملك بدون سند رسمی صورت گرفته و یا در صورت وجود سند از ارائه آن خوداری گردد و یا علاوه بر اجاره وجه دیگری هم نزد مالك سپرده شده یا ملك به رهن تصرف واگذار شده باشد، مال الاجاره از طریق ارزیابی و بر اساس مقایسه با املاك مشابه معین می گردد.

پس از مشخص شدن اجاره كه معمولا به طور ماهانه منظور می شود میزان برای هر سال شمسی محاسبه می گردد، حال اگر در تمام طول سال ملك در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال در اجاره بوده است منظور می شود آنگاه بیست وپنج درصد (یك چهارم) مال الاجاره مذكور بابت هزینه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره كسر و سه چهارم باقیمانده به عنوان در آمد مشمول مالیات تلقی می گردد.در آمد مشمول مالیات اخیر مورد اعمال نرخ مالیاتی كه طبق ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم تصاعدی می باشد(به ترتیب ۱۵ درصد تا ۳۵ درصد)قرار گرفته مالیات متعلق به آن محاسبه می شود.به عنوان مثال،اگر ملكی در سال ۱۳۸۱ فقط به مدت سه ماه به قرار ماهی ۰۰۰/۰۰۰/۱ ریال (با سند یا از طریق ارزیابی) در اجاره بوده و ملك متعلق به یك نفر باشد مالیات مربوط به دوره عمل سال ۱۳۸۱ از بابت اجاره ملك مذكور به طریق زیر محاسبه خواهد شد.

مال الاجاره سه ماهه در سال ۸۱ ۰۰۰/۰۰۰/۳=۳*۰۰۰/۰۰۰/۱
با كسر ۲۵ درصد مال الاجاره در آمد ۰۰۰/۲۵۰/۲=۷۵%*۰۰۰/۰۰۰/۳ مشمول مالیات بدست می آید.
مالیات ۵۰۰/۳۳۷=۱۵% نرخ ماده ۱۳۱*۰۰۰/۲۵۰/۲
در صورتیكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقی باشد،نرخ ماده ۱۳۱ به در آمد مشمول مالیات اجاره اعمال نمی شود و از نرخ مقرر در ماده ۱۰۵ به میزان ۲۵ ردصد خواهد شد.
در خصوص املاك مشاع باید دقت شود كه سهم مال الاجاره و در آمد مشمول مالیات مربوط به هر شریك جداگانه تعیین و سپس مورد اعمال نرخ مالیاتی قرا ر می گیرد كه طبعا در این صورت مالیات با لنسبه كمتری تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم، مابه التفاوت در یافتی و پرداختی مشمول مالیات به نرخ ماده ۱۳۱ می باشد یكی از اختلافات بارز بین مودیان محترم و اداره امور مالیاتی در خیلی از موارد بر سر اجاری بودن یا نبودن ملك است.ممكن است ماموران مالیاتی ضمن واحدیابی و تحقیقات محلی ملكی را به عنوان اجاره استفاده از ملك توسط اقوام،واگذاری به طور به طور مجانی و بد حسابی مستأجر و عدم پرداخت تمام یا قسمتی از مال الاجاره نسبت به مطالبه مالیات اعتراض نماید.در این راستا یاد آوری می شود كه بطور كلی ملك مورد استفاده غیر مالك اجاری تلقی می گردد اما در عین حال قانون مالیاتهای مستقیم تسهیلات و معافیتهای را در این ماده قائل شده است كه اگر مودیان اطلاع به حداقل كاهش خواهد یافت.

مهمترین این موارد معافیت و تسهیلات قانونی به قرار زیر می باشد:
۱٫ محل سكونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و افراد تحت تكلف مالك اجاری تلقی نمی شود،مگر آنكه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت می گردد.
۲٫ املاكی كه مجانا در اختیار سازمانهای موضوع ماده ۲ این قانون قرار می گیرند غیر اجاری تلقی می ش
وند.
۳٫ چنانچه مالك ملك مسكونی خود را به اجاره واگذار و محل دیگری برای سكونت خویش اجاره نماید،مال الاجاره پرداختی از مال الاجاره دریافتی كسر و بقیه طبق مقررات مشمول مالیات خواهد شد.
۴٫ در مورد شخص حقیقی كه هیچ گونه در آمدی دیگر ندارد در سال ۱۳۸۱ مبلغ ۰۰۰/۴۰۰/۱۷ ریال در آمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد به شرط اینكه اینگونه افراد به تسلیم اظهارنامه خاصی كه مربوط به این موضوع است اقدام نمایند.
۵٫ در موارد فروش ملك محل سكونت و دادن مهلت تخلیه بدون اجاره بها،ملك مزبور تا شش ماه به شرط ذكر آن در سند غیر اجاری و معاف از مالیات شناخته می شود.
۶٫ مالكان مجتمعهای مسكونی دارای بیش از سه واحد استیجاری كه با رعایت الگوی مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسكن و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صددرصد(۱۰۰%) مالیات بر درآمد معاف می باشد در غیر اینصورت در آمد هر شخصی ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسكونی در تهران تا مجموع یكصدوپنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات ناشی از اجاره املاك معاف می باشد.

یاد آوری:
۱٫ اگر كسی ادعا نماید كه ملك خود را به طور مجانی در اختیار شخصی غیر گذاشته است و این ادعا را شخص اخیر نیز تایید نماید، در اینصورت مالك معاف اما از شخص كه از ملك استفاده می نماید مالیات بر درآمد اتفاقی كه میزان آن بیش از مالیات اجاره خواهد بود، مطالبه می گردد.
۲٫ باتوجه به توضیحات فوق مودیان محترم در اعتراض به مالیات مستغلات باید محدوده مقررات قانون انتظار تعدیل مالیات را داشته باشند.
تكالیف مودیان
صاحبان در آمد اجاره مكلفند برای هر سال شمسی تا آخر تیرماه سال بعد اظهارنامه مالیاتی كه فرم را ادارات امور مالیاتی در اختیار می گذارند،تنظیم و به اداره مالیاتی محل وقوع ملك تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت نمایند.حال آنكه خودداری از تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات در موعد مقرر سبب مطالبه مالیات و وصول جرایم خواهد شد.

مالیات بر نقل و انتقال املاك و سر قفلی:
وقتی ملكی به فروش برسد و یا از طریق عقد دیگری مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت به ارزش معاملاتی آن ملك (كه بعضا به اصطلاح قدیمی آن را قیمت منطقه ای می گویند)به نرخ پنج درصد (۵%) مشمول مالیات می گردد و اگر ملك دارای سرقفلی هم منتقل گردد،خواه دریافت كننده سر قفلی مالك باشد یا مستأجر، مطالبه مالیات از صاحب در آمد فقط بابت بهای سر قفلی با نرخ دو درصد(۲%) به عمل می آید لازم به ذكر است كه اگر در سند انتقال ملك شرط فسخ آورده شود این شرط مانع از وصول مالیات نقل و انتقال قطعی نخواهد بود یاد آور می شود بهای ملك یا عین معامله به هر میزان كه در سند انتقال ذكر گردد در احتساب مالیات نقل و انتقال قطعی موثر نخواهد بود و مالیات به همان ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنكه انتقال گیرنده دولت یا شهرداریها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و یا ملك بوسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالك انتقال داده شود.كه در این موارد چنانچه بهای مندرج در سند كمتر از ارزش معاملاتی باشد،بهای مندرج در سند (به نفع مودی)بجای ارزش معاملاتی ملاك احتساب مالیات قرار خواهد گرفت.برای روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددی زیر معطوف می دارد:

ملكی كه مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسكونی و یك باب محل كسب می باشد جمعا در قبال ۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ریال مورد معامله واقع شده است عرصه (زمین)ملك ۳۰۰متر مربع و اعیان(زیربنا)آن دویست متر مربع می باشد با توجه محل وقوع ملك ارزش معاملاتی زمین آن به قرار متر مربعی ۰۰۰/۱۰۰ ریال و با توجه به نوع مصالح به كار رفته در ساختمان و قدمت آن،ارزش معاملاتی اعیان ملك هر متر مربع ۰۰۰/۱۵۰ ریال است.حق واگذاری(سرقفلی)محل كسب هم جداگانه به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۴۰ ریال بین طرفین معامله تعیین شده است.مالیات نقل و انتقال قطعی ملك و سرقفلی به شرح زیر می باشد: